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            12個常見違規裝修案例,處理方法來了

            銀鑰匙黃埔軍校2020-09-05 11:19:27

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            01

            不在指定位置安裝空調


            某小區不按物業公司的規定位置安裝空調,物業公司進行管理時,業主堅持要在自己選擇的位置安裝,空調公司的安裝人員也在一旁鼓動,助長了業主的不滿情緒。此案問題有:


            1.面對此種情況,物業服務企業應如果處理和業主的關系?

            2.面對此種情況,物業服務企業應如果處理和空調公司安裝人員的關系?


            分析參考

            1.面對此種情況,物業服務企業應采用溝通說服的方法來引導業主,也可采用請其他業主和業委會共同說服的方法,來增加裝修業主的壓力,使其放棄自己的打算。如果處理無效,企業也可采取一些臨時的強制措施來制止。

            2.空調公司安裝人員可采用分化的辦法來減少同業主之間的合力。物業服務企業可將空調公司的工作人員叫到一邊,進行告誡,如果執意違規,你們將進行小區管理黑名單,你們在本小區的做生意,將不會得到物業公司的支持,要求空調公司工作人員配合物業公司的工作。


            物業管理牽涉到方方面面,我們在處理問題時要注意巧妙地借人之力、成我之事。

            02

            私自改變下水管


            樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變了廢水下水立管的三通,致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。此案問題有:


            1.顧某能否將儲藏室添裝為衛生間?

            2.對顧某的行為應作如何處理?


            分析參考

            1.由于儲藏室未做防水處理,也未正常安裝排水設施,添裝為衛生間后存在漏水隱患,故不能將儲藏室添加為衛生間。

            2.此案同前案一樣,《物權法》第七十一條規定:業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。據此規定可見,業主雖然對室內裝修具有自主決定權,但裝修之時,不得損害其他業主的合法權益。

            此案業主的裝修行為,已經嚴重損害了樓下業主的合法權益,故應進行強力制止,樓下業主和物業服務企業都有權要求其拆除電動抽水馬桶、洗臉盆,按房屋的原始結構圖,將廢水的下水立管的下水管恢復原狀。如樓上顧某不予糾正,樓下業主和物業服務企業都有權向法院訴訟,要求顧某承擔民事責任。


            03

            陽臺廢水通入公共下水管


            去年9月,許先生在自家陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設施。排水管、排糞管經過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。10月,物業管理部門向許先生發出了限期拆除違章搭建的通知書,但許先生并未理睬。于是,葉先生告到法院。此案問題有:


            許先生裝修是否屬于違規和侵權行為?


            分析參考

            答:許先生裝修行為的確屬于違規行為。建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規定“住宅室內裝飾裝修活動,禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。許先生裝修行為明顯的違規了此規定,故屬于違規行為。

            同時。許先生擅自在陽臺上搭建衛生設施,對葉先生住房的安全存在影響,這侵犯了葉先生居住生活的民事權利,故屬于侵權行為。


            04

            拆除凸出式防盜窗


            某天凌晨,業主范某忽然發現家中有小偷正在偷東西,他大喝一聲跳起來抓小偷,不料小偷立即逃到陽臺,像個'蜘蛛俠'似的跳到樓下的防盜窗上,再順利地跳到地上,便消失在夜幕中了。范某認為小偷就是攀爬防盜窗上來的,遂要求物業公司拆除這種凸出式防盜窗。本案的問題有:


            針對業主提出的要求,物業服務企業應如果處理?


            分析參考

            物業服務企業的處理方法有:

            1.對尚未安裝防盜窗的業主,在安裝防盜窗時提請其注意,不要安裝凸出式防盜窗,以避免后面產生的矛盾。

            2.召開小區業主大會,對小區是否安裝對凸出式防盜窗進行表決。如果兩個1/2以上的業主,均不同意安裝,形成業主大會決議,并向小區全體業主公告。

            3.根據業主大會決議,對已經安裝的業主向其發出通知,要求其自行拆除。

            4.安裝業主如拒不拆除,物業服務企業可采用請業主委員會督促、請政府管理部門行政處罰或采用法院訴訟的方式來加以解決。


            05

            大梁裝反要求整改


            某廣場一位業主在裝修時,向管理處多次提出更改頂層復式房室內的一根大梁。其理由是按常規該根梁應為正梁,但搞成了反梁,既占用室內空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師,已計算出了有關參數、設計出了改梁圖紙。


            對業主的這一要求,管理處根據《裝修管理規定》耐心進行解釋、說服,理所當然地加以和善的回絕。然而,這位業主就是聽不進去,態度十分固執。三番五次找都未得到應允,他干脆動了硬的,'不管你們同不同意,我都要改'。雙方都不讓步,問題一下子僵在那里了。


            為了避免頂牛,管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業公司和發展商的有關領導,上下統一口徑。然后約見這位業主,建議他寫出書面申請,報原設計單位審批。這位業主覺得管理處的建議合情合理,欣然同意。后來他咨詢了原設計單位,得知改梁既要拿一筆不小的變更設計費,又要等較長時間才能確定。經過比較,最終取消了改梁的想法。此案問題有:


            通過此案的處理,對我們有何啟示?


            分析參考

            此案的處理,給與我們如下的啟示:

            1.建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十四條第四款規定:變動建筑主體或者承重結構的,需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案??梢?,業主變更大梁的決定權不在業主,也不在物業服務企業而在具有相應資質等級的設計單位。

            2.既然變更大梁的決定權在具有相應資質等級的設計單位,企業可以要求業主按法規規定去做設計變更。如果申請變更成功,業主變更裝修是符合法規規定的,企業可以不必管理;如果申請變更不成功,企業就可以此為據阻止業主進行變更裝修。


            物業服務企業除了借用自己的力量進行裝修管理之外,還要善于借助法規的力量和政府相關部門的力量來進行管理。


            06

            私自衛生間開窗


            住在16樓的業主王某,在自己室內衛生間的東墻開窗,將厚厚的外墻打穿。物業公司多次上門加以阻止,衛某不聽勸阻,認為是自己的物業就有權破墻開窗,因此繼續施工,致使16層到底層墻面被泥漿污染。此案問題有:


            1.業主的物業權責有哪些?

            2.對此業主的違規行為可作如何處理?


            分析參考

            1.《物權法》第七十一條規定:業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。據此規定可見,業主雖然對室內裝修具有自主決定權,但裝修之時,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。此案業主的裝修行為,已經危及到了建筑物的安全,也損害其他業主的合法權益,故應進行強力制止。

            2.對此業主的行為,物業服務企業除采用告知、勸阻和報告的方式處理外,還可根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。”的規定,就拆除墻上窗戶,恢復原狀、清洗墻面污染等事項,對違規業主進行訴訟。


            07

            擅自將防盜窗外伸

            某管理處為保持小區整潔的外觀形象,入伙伊始,便對安裝側陽臺防盜網的位置、式樣、規格、材質等作出統一要求,可小區一位業主卻說什么也不愿照此辦理,非要將防盜網向外伸出0.5米。幾次勸說,他仍不改初衷。業主目的在于通過防盜網外伸,解決日后懸晾衣物問題。此案問題有:

            對業主的執著,應作如何處理?

            分析參考

            對業主的執著應作如下處理:

            1.小區防盜網的安裝,影響到小區的外觀形象,是小區中需要全體業主來共同決定的事項,各家的防盜網應如何安裝,應按什么尺寸來安裝,須按小區兩個1/2以上業主的表決決定來執行。

            2.在此事件中,物業服務企業的管理職權有告知、勸阻、報告和訴訟。

            物業服務企業除了利用四個職權堅持管理原則之外,還可以采用了解情況、摸清意圖、為其著想、提出方案的方式妥善協商和解決這一問題。既恪守原則又不失親情,真心誠意為業主著想,讓業主為企業的誠意所打動,不再堅持自己的主張。


            08

            裝修廢料不及時清理

            一天,某廣場護衛員巡邏到二樓時,發現電梯門口堆放著一堆裝修垃圾。經查詢,確認是31樓裝修中轉移堆放到這里的廢料。于是,管理處有關人員主動登門,找到31樓的業主和裝修人員,通知他們馬上想辦法把丟棄的垃圾清理出去。雖經數次提醒,就是不見其采取處理措施。為盡快解決這一問題,管理處擬訂了一份書面通知,明確指出其隨意丟棄裝修垃圾是嚴重違反裝修管理規定的行為,要求在限定期限內改正,否則將經濟處理。通知送達,業主簽字。書面通知發出第二天,業主指派裝修人員把裝修垃圾清理的干干凈凈。此案問題有:

            裝修管理是否可采用強硬的方法?

            分析參考

            1.物業管理圈建議:在裝修管理中有些事情如果只是口頭通知和要求,當事人不會重視和不以為然,無動于衷。如果采用書面通知,就可以明確和定格管理的意志和要求,引起當事人視覺上的重視,就可以促進問題的解決。因此,物業服務企業在裝修管理過程中,與業主不僅要有語言交流,而且還需要有文字交流。

            在語言和文字的交流中,除闡明相關法律和法規的管理規定之外,還應闡明物業服務企業的處理措施,業主因為受到處理而帶來利益上的損失,激起業主關注和重視。必要的時候,可啟動實際的處理措施,以推動問題的解決。


            09

            擅自開孔安裝空調

            一天,某小區護衛員報告,一位業主未按要求的位置,擅自在外墻上開孔安裝空調。待裝修巡視督察人員趕到現場時,空調安裝已在進行之中。裝修巡視員檢查一番后,向業主解釋,這樣安裝不但影響了外立面的統一和美觀,而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏,還將給業主的生活帶來不便。但業主仍堅持己見,督促繼續安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件,予以制止。同時,請管道工火速來補已打漏的暖氣立管。

            業主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿,提出要物業公司領導簽字,承擔停止安裝空調的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥,隨即提出業主也需簽字,承認自己違反小區裝修管理規定。雙方各執己見,一時僵持不下。

            管道工趕到現場后,迅速將漏水的暖氣管修復好,將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執,便接了個話茬:"要我說也不是什么大不了的事情,誰也不用讓誰簽字了,還是商量商量怎樣安空調吧!待兩人都平靜下來,他再對業主說:"我看你自己選定的這個位置并不好,咱拋開影響外立面整齊美觀不說,就說你安到這里,冷凝水管要走多遠呀,比較起來還是規定的那個位置比較好"。業主遲疑不決,管道工試探著提了個建議:"如果你覺得我說的沒有道理,你自己里里外外看看"。業主樓上樓下轉了一圈,回來后欣然同意在規定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言和。此案問題有:

            從此案的處理中我們可以得到什么啟發?

            分析參考

            1.有時問題的處理,需要唱“紅臉”和唱“白臉”相互配合。有了彼此的配合,從中斡旋,搭個臺階,在外力的推動下,可以使問題得到順利的解決。

            2.搭配雙方需要具備處理問題的專業知識,能夠說服當事人,能讓當事人信服,這樣才可以推進問題的解決。


            10

            物業該收這個費嗎

            最近,伍先生買了一套二手房,正準備裝修,物業公司要求他繳押金和管理費。物業公司說收押金的目的是以防他家亂敲承重墻、亂倒垃圾等;如果他家不存在野蠻裝修和其他違規現象,裝修結束后押金退還。另外,物業公司還要求他再繳一筆管理費。他不知道這兩筆錢該不該繳,就到處打聽。有的說物業公司這是亂收費,有的說物業公司的做法在情理之中。物業公司到底該不該收這兩筆錢?此案問題有:

            1.物業服務企業可不可以收取押金?

            2.物業服務企業可不可以收取管理費?

            分析參考

            1.物業服務企業可以向裝修業主收取押金(裝修保證金)。在裝修過程中,的確存在業主亂敲承重墻等野蠻裝修現象,為采用經濟手段對業主的野蠻裝修進行管理,保證物業的建筑安全和其他業主的居住安全,物業服務企業可以向裝修業主收取押金(裝修保證金)。業主如在裝修中出現違規和造成損失,可計扣業主所交納的押金。但業主在裝修中無違規裝修問題,在裝修驗收后,應如數的向業主退還所收取的押金。

            但押金(裝修保證金)在不同的地方,政府有不同的規定,企業是否收取,還應按當地政府的管理規定來實施。

            2.裝修管理服務費是一個有爭議的收費。這個收費,建設部在2002年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有支持規定,但這個收費發改委并不承認此收費。從物業管理實際出發,這個費物業服務企業是可以也是應該收取的,理由是:

            (1)裝修申報期間,物業公司要安排人員確認裝修人身份、核查裝修項目及內容;將禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

            (2)在施工期間,物業公司要進行現場檢查,按照裝飾裝修管理服務協議做好管理和服務工作。

            (3)裝修工程結束時,物業管理公司要按照協議進行現場檢查驗收。

            對此費的收取,可按以下原則實施:

            (1)政府有規定的,按政府的規定收。政府無規定,可由物業服務企業與業主協商收取。

            (2)與業主協商,可按裝修面積計收,收取標準低于每平方米1元為宜。


            11

            開工證辦理

            選裝修隊時,小區里的樣板間到處都是,老陳發現施工工地都掛著開工證。各隊的工頭神秘而自豪地說:別以為家家都辦了審批手續,也有沒辦的。找我們裝修不需辦手續交押金,我的工人能自由進出小區。原來工頭只需把一家已辦理過的開工證證件復印后,涂改成新業主的名字、房號再復印即可,貼在門上當作通行證。由于辦證和檢查不是一個部門,信息不通,該方法也就一路暢通無阻。此案問題有:

            1.這樣做的弊端在哪里?

            2.企業應如何加強管理工作?

            分析參考

            1.這樣做的弊端是,雖然業主可以省下一筆“小錢”,但這樣做會帶來安全隱患,不僅裝修質量與水準難以保證,萬一出現問題,沒有任何后期保修才是最麻煩的。

            2.對此種情況,企業應加強監查,以保證業主的裝修利益。

            12

            裝修押金

            劉大爺買了一套商品房。辦理入住手續后,物業公司要求劉大爺交2000元的裝修押金,否則不發門鑰匙,劉大爺按照管理處的要求交了押金。裝修完畢后,劉大爺到物業管理公司要求退還押金,沒想到卻被物業管理企業以違章裝修為由罰款500元。劉大爺一氣之下將物業公司告上法庭。此案問題有:

            1.物業公司可否以違規裝修為由,扣減業主所交裝修押金?

            2.業主違規裝修,應如何進行經濟處理?

            分析參考

            1.物業公司不能對羅大爺進行罰款處理,因為罰款是一種行政處罰行為,而行政處罰應由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施,而物業管理公司只是一個企業法人或者非法人組織,不是行政機關。沒有權力實施包括罰款權在內的任何行政處罰行為。

            2.但物業公司可以在業主裝修之前收取裝修押金。收取裝修押金之后,物業公司如果發現業主在裝修過程中裝修戶出現損壞物業、設施設備,對他人造成生命、健康、財產方面的損失時,可以從這筆押金中支付,但是這一點一定要通過裝修服務協議事先與業主約定。

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