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            別墅類住宅物業裝修施工管理服務方案

            物業管理之家2020-09-08 07:25:54



              ?對別墅類的住宅物業而言,業主對其擁有產權的別墅物業進行裝修、再裝修、維修、改建過程中,業主及其受托實施人必須遵守《業主手冊》、《裝修指南》、《業主公約》以及《物業服務委托合約》中與上述情形相關的規定和要求,物業服務單位及其駐場服務機構將落實如下相關管理和服務,除了辦理相關手續等等之外:

              1. 比照村鎮宅基地管理規定,當業主需要物業裝修施工時,其中包括增建或改建圍墻施工,必須到物業服務中心備案并辦理相關施工手續,假如本項目小區的《業主手冊》、《裝修指南》、《業主公約》和《物業服務委托合約》等文件中明文規定不得增建圍墻時,則物業管理單位將不予接待辦理相關施工手續;

              2. 對既有圍墻的改建,也必須按照原來的圍墻基線、高度為原則進行改建、維修或翻修,施工之前必須提供圍墻改建之施工設計圖紙,拆除舊圍墻之前,必須使用定位樁定位原圍墻基線坐標,物業服務單位需要聘請第三方對相關基線坐標進行勘測定驗,拍照取證,并需要業主方、業主授權委托施工單位、物業服務中心和第三方定驗勘驗單位代表簽字確認;

              3. 根據本項目小區的《業主手冊》、《裝修指南》和《業主公約》等文件,物業服務單位需要對業主裝修落實全程管理服務,其中包括施工圖紙審核、現場基線坐標勘驗、現場施工安全管理以及與相鄰物業業主的協調管理服務等;

              4. 施工圖紙審核主要包括:

              1) 宅基地基線坐標

             ?。?) 宅基地面積

             ?。?) 物業總建筑面積

             ?。?) 宅基地基線坐標

             ?。?) 物業基線坐標

              2) 外立面形制、限高及其裝飾

             ?。?) 外立面高度限制,與原規劃設計一致性判定

             ?。?) 外立面裝飾,反光限制判定

              3) 圍墻形制、限高及其裝飾

             ?。?) 圍墻的通透性

             ?。?) 圍墻高度限制

             ?。?) 反光限制

             ?。?) 宗教文化限制

             ?。?) 建成之圍墻的維修、巡檢和安全保障責任方是該圍墻業主,如年久失修、結構性安全隱患、施工質量等導致圍墻坍塌危及或傷及所有可能的過境人員,該圍墻所有人——業主將承擔一切相關責任,其中包括傷殘乃至死亡的所有一切費用和責任

              4) 給排水

             ?。?) 供水

              原規劃設計之供水系統為住家生活使用之規格,一般不得增容,居轉非需要得到本小區業委會、專業委員會及其相鄰業主的書面簽字同意方可報備實施

             ?。?) 排水

              5) 供用電

             ?。?) 增容

             ?。?) 防雷接地

             ?。?) 工作接地

              6) 安防系統是否存在導致小區業主意外受傷

             ?。?) 不得在小區內增裝電網

             ?。?) 自設電視監控攝像機不得對準相鄰業主,使用限位裝置,截屏保留勘驗原始資料證據

              7) 燃氣和廢氣排放

             ?。?) 燃氣進戶管是原規劃設計之住家使用目的,一般不得增擴容

             ?。?) 燃氣進戶管之出地面管道及其附件屬于業主自行承擔安全檢查責任,其中包括黃色的警示油漆翻新、采用肥皂水涂抹找漏等

             ?。?) 包括衛生間、廚房的廢氣外排裝置和管道,一般不得正對相鄰物業通風窗口,宜采用向上排放的模式,并增加防雨和防風帽的結構

              8) 交通

             ?。?) 無論原規劃設計和交房狀態如何,業主駐泊車輛進出自家院落之交通動線需要考慮安全和交換車通勤等一切便民利民之措施,不得占據公共土地、綠地或場地

             ?。?) 業主需要考慮應急救護、救災等情況下的交通通勤方便,比如門扇朝向、大小以及可能的高度

             ?。?) 無論是露天還是室內七車間設置,汽車尾氣排放都可能導致危機自身和相鄰物業使用人或所有人居家生活安全,故需小心安排,以便于有效規避所有這些可能潛在的危機自身和他人人身安全的隱患

              5. 物業服務單位可以根據業主裝修施工現場產出的建筑垃圾量(出渣量)以及運進小區和裝修施工現場的物料量來分析業主及其受托裝修施工單位是否違反小區《業主守則》、《裝修指南》、《業主公約》和《物業服務委托合約》等文件的相關規定中規定受限的裝修行為,并及時采取有效的規勸、限制以及強制性措施:

              1) 違規挖深宅基地建造地下室、魚塘、游泳池等

              2) 違規搭建或增建陽光房等違章建筑等

              6. 業主裝修施工現場管理規定:

              1) 噪音管控

              2) 揚塵管控

              3) 圍擋管理

              4) 建筑垃圾的收集和存放

              7. 業主裝修、再裝修、維修和改建等施工圖紙需要有物業服務單位駐場機構組織業委會專業委員會以及被施工物業前后左右相鄰物業業主代表一起審核確認。

              1) 業委會下轄之專業委員會是一個由業委會領導下的,由業主大會比照業委會選聘出來的承擔本小區民事協調的民間組織,專業委員會分為裝修改建委員會、民事糾紛協調委員會等。

              2) 物業服務單位駐場機構收到業主裝修、再裝修、維修和改建等施工申請之后,需要將所收集的施工申請連同圖紙資料一起交由物業服務單位駐場機構組織下的裝修管理委員會以及被裝修物業前后左右相鄰物業業主代表一起審核。

              3) 主要審核內容

             ?。?) 宅基地確認不變

             ?。?) 建筑高度確認不變

             ?。?) 建筑外立面無影響相鄰物業采光、通風和精神上的困擾和阻礙,其中包括宗教信仰方面,比如不得在建筑外墻上出現可能反光的玻璃鏡面、不銹鋼鏡面、銅質鏡面等等。

             ?。?) 不得將衛生間排風管、廚房脫排油煙管等廢氣管道向不利于相鄰物業的方向排放或導致小區范圍內空氣污染等

              4) 審核結論

             ?。?) 由物業服務單位駐場機構出具有專業委員會以及相鄰物業業主簽字確認的審圖意見書

             ?。?) 由物業服務單位駐場機構出具準予施工的批復文件

             ?。?) 在審核意見書中,除了物業裝修施工批復之外,還需要約定施工計劃時間表、施工作業現場防塵、防異味和防噪音的技術措施和要求

             ?。?) 物業服務單位駐場機構將需要在每日定期或不定期對施工現場進行巡視、測量、管理和服務,以確保施工現場不影響和干擾小區尤其是相鄰物業使用人的正常生活起居。


            來源:住宅與房地產??作者:李韻


            END


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