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            【小區物管】物業裝修服務知多少?

            物業管理微資訊2020-09-24 07:10:14




            物業裝修服務知多少


            裝修是業主入住的第一步,也是業主對一個物業公司形成印象的重要時期,短短兩個月物業公司做了些什么,做到什么程度,都是業主在未來對物業公司評價的重要依據。本期我們就來講講小區物管裝修服務。


            一、什么叫裝修服務?


            裝修服務是指物業服務企業為客戶裝修提供服務,引導客戶按照法律法規、(臨時)管理規約及相關服務協議的規定開展裝修活動,并協助政府行政主管部門對違規裝修行為進行有效制止和糾正,從而確保物業的正常運行使用,維護全體業主的合法權益。具體包括裝修申報、登記審核、入場手續辦理、交納相關費用、裝修過程監督檢查以及驗收環節。


            二、裝修服務手冊一般包括哪些內容?


            1、常規事項說明

            ①裝修備案手續辦理流程。

            ②業主需準備的資料、交繳的各項費用、裝修施工單位需要交驗的證件資料等。

            ③裝修服務協議的簽定。

            ④國家、當地,以及本小區禁止的裝修違約事項。

            ⑤小區的裝修管理規定、公共秩序和居家安全管理要求,包括裝修人員的出入、留宿管理、物資搬運、電梯使用、安全用火要求、對公共設施的保護、裝修時間的限制、裝修垃圾存放清運等內容。


            2、裝修提示事項

            ①基本裝修常識(裝修小貼士)。

            ②室內框架結構、隔墻分布及給水、電氣的配置、管道走向、開關和接口說明等。

            ③結合項目建筑結構特點的提示注意事項:

            拆除隔墻;衛生間防水;改動水、電、煤氣管道;安裝熱水器、排/抽油煙機、空調(主機位尺寸及安全注意事項等);窗戶、陽臺、露臺等涉及外立面的裝飾;

            ④開發建設單位統一配送的設備設施使用維護,裝修中如需移位應注意和提示的事項說明;

            ⑥防火防盜,及對易燃易爆品的管理。


            3、預防違約的引導

            結合項目自身的建筑特點,周邊環境(噪音、灰塵等),及當地客戶的裝修習慣等情況,對可能引發違約的不當裝修進行分析,在此基礎上制定應對措施。

            ①為規避外墻、陽臺、露臺等影響外立面的違約行為,統一內置防盜窗花、入戶和陽臺的推拉防盜門、陽/露臺的花架、雨棚等安裝樣式、顏色、規格等。

            ②通過照片、圖紙等方式向業主展示統一款式的防盜門、窗花、陽臺推拉門等,引導低層業主安裝統一款式的內置窗花及陽臺推拉門。


            4、服務企業提供的服務

            裝修期間,服務企業為客戶提供的各項服務,包括建立裝修檔案、協助過程關注等內容。


            三、裝修過程中裝修人與裝修企業有哪些責任?


            1、因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償,屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的,有裝修人負責賠償。


            2、裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,應依法承擔賠償責任。


            3、裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。


            4、裝修人違反規定,將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。


            5、裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,造成空氣污染超標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。


            6、裝修活動有禁止行為之一的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。


            7、未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,有城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。


            8、裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的,由建設行政主管部門按照有關規定處罰。


            9、裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程,不按照規定采取必要的安全防護和消防措施,擅自動用明火作業和進行焊接作業的,或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的,由建設行政主管部門責令改正,并處罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,并處更高額度的罰款;造成重大安全事故的,降低資質等級或者吊銷資質證書。


            四、裝修管理過程中物業服務企業應注意哪些問題?


            1、服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾,如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動,而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝修行為的控制,甚至是約束。因而,如何做好控制和服務,解決好這一矛盾,在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意,樹立良好服務形象,就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則,熟悉裝修管理規定,要換位思考,為業主著想,規范操作行為。


            2、在裝修項目申報登記時,物業服務企業必須到現場對所附圖紙進行核對,以防有漏項,或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數年的房屋申請裝修,需注意其在此之前是否做過裝修,內部布局是否有改變。尤其是多層建筑,一般情況下大多數墻體為承重墻體,如在此之前進行過拆打,則需對其新申報的拆打項謹慎核查,以確保其結構的安全。


            3、在辦理開工手續前,物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備。在施工過程中,物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料;是否存在違反有關裝修法規的行為(如裝修中是否注意防火安全,有無使用電爐等火源等);裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業主或物業使用人構成侵害。


            4、驗收工作是裝修管理的最后一道程序,也是控制違章的最后一關,如果在此之前已經發現了違章,則需在處理了違章后再進行驗收工作。


            5、對于在物業裝修過程中的違規違約行為,應根據相關法規、業主公約及物業裝修管理服務協議進行處理。


            6、裝修資料的一部分為業主資料,如申報表、裝修圖、施工人員資料等,另一部分為操作記錄表。在每一單項裝修完成后,物業服務企業需及時整理好相關資料,屬業主資料的部分需歸入業主檔案資料,并長期保存,以備后查,操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。


            五、裝修過程中物業服務企業有哪些責任?


            1、物業服務企業發現裝修人或者裝飾裝修企業違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2-3倍的罰款。


            2、物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業服務企業對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予行政處分。


            六、物業在使用過程中出現質量問題,維修責任由誰承擔?


            在保修期內,屬保修范圍的,由建設單位和施工單位承擔,裝飾裝修的由裝飾裝修單位承擔;過了質量保證期的,屬公共部位的,可申請維修資金進行維修;屬于業主專有部分的,由業主承擔維修責任。


            七、住宅室內裝飾裝修活動,哪些屬于禁止行為?


            1、未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;


            2、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;


            3、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;


            4、損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;


            5、其他影響建筑結構和使用安全的行為。


            八、從事住宅室內裝飾裝修活動,哪些行為需要管理部門同意?


            1、搭建建筑物、構筑物;


            2、改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;


            3、拆改供暖管道和設施;


            4、拆改燃氣管道和設施。


            第1項、第2項行為,應當經城市規劃行政主管部門批準;第3項行為,應當經供暖管理單位批準;第4項行為應當經燃氣管理單位批準。(微資訊摘編自《武漢市物業管理協會》)

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