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            干貨!綠城物業裝修管理服務精細流程

            物業管理圈2020-09-16 14:11:02


            一、家居裝修應辦理的手續


            對此可以分為兩種情況:

            1)房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修,凡涉及拆改主體結構和明顯

            加大荷載的,必須按照建設部《建筑裝飾裝修管理規定》第八條規定的程序辦理,即:

            ①房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產行政主管部門提出申請,并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。

            ②房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設行政主管部門辦理報建手續,并領取施工許可證。

            2)進行簡易裝飾裝修(如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等)的,應當到房

            屋產權單位或物業管理單位登記備案。


            二、家居裝飾裝修的禁止性規定


            家庭裝飾裝修,有四項禁止性規定:

            1)不得隨意在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原門窗尺寸或

            者自建門窗;

            2)不得隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具

            及吊扇;

            3)不得破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配

            套設施;

            4)不得大量使用易燃裝飾材料等。


            三、業戶裝修要求


            業戶對所購物業進行裝修都是在房屋原有基礎上進行的,所以它和建造過程中的裝修有所不同,必須貫徹以下要求:

            1)裝修必須符合房屋設計時的工程技術規范與技術指標;

            2)施工時應顧及相鄰業戶的正常工作及生活,盡量減少對他們的影響;

            3)重視施工中的防水工作。


            四、裝修管理必備文件要求


            1)裝修管理協議;

            2)裝修申請表;

            3)裝修管理辦法;

            4)施工人員登記表;

            5)臨時出入證;

            6)《安全責任書》;

            7)施工許可證;

            8)動用明火許可證。


            五、裝修管理制度認知


            1、裝修申報制度

            1)業戶須向物業管理部門提出申請,領取《裝修申報表》;

            2)業戶填好《裝修申報表》并附裝修圖紙與施工人員身份證復印件,交物業

            管理部門備案;

            3)物業管理部門認可審核材料后,由施工隊負責人填寫《施工人員登記表》。

            2、裝修審批制度

            1)在接受裝修審核材料兩天內,物業管理部門應對裝修方案中涉及承重結構、公共設施的內容進行審核,提出書面意見,并送交業戶及施工隊負責實施;

            2)業戶裝修施工隊攜填好的《施工人員登記表》連同施工人員的照片一并提

            交物業管理部門,物業管理部門檢查后為施工隊辦理《臨時出入證》,收取出入證工本費,并做好發放記錄;

            3)由物業管理企業與業戶、施工隊負責人簽署《裝修管理協議》和《安全責

            任書》;

            4)由物業管理企業發給《施工許可證》,施工隊按審批的裝修范圍進行裝修;

            5)裝修中如需要動用火的還需要辦理《動用明火許可證》。

            3、裝修現場管理規定

            裝修現場監護是裝修管理的關鍵。所有的規定都要靠現場監護來落實,因此物業管理企業應派人對施工現場進行定時的監督檢查。

            1)張貼X X 室裝修公告,注明裝修工期等及對周圍業戶有所打擾的道歉語;

            2)審查施工人員的情況同,嚴格執行憑證出入制度;

            3)每天去裝修施工現場了解裝修情況;建筑垃圾堆放情況,保持周邊環境整

            潔;

            4)施工現場不準吸煙;對施工隊動用明火時現場檢查、監督;

            5)及時阻止裝修施工隊不合時宜地進行有強烈聲響和污染性氣味的操作;

            6)裝修竣工后業主和物業管理部門一起按施工申報備案資料和住宅使用公約

            進行驗收,驗收后,雙方在《裝修申報表》上簽字確認;

            7)收回施工隊的臨時出入證,對遺失的出入證,雙方應在《施工人員出入證

            發放記錄》上做好登記并通知保安負責人;

            8)裝修材料運出小區應經業戶簽字,并經管理處確認。

            4、裝修工程隊管理規程

            為加強對裝修工程隊的管理,凡住戶申請裝修經物業管理企業審批同意后,工程隊進行施工前必須簽訂《裝修工程隊責任書》,其主要內容如下:

            1)繳納管理費:裝修人員進入住戶裝修時,必須向物業管理企業繳納每日每

            X 元的管理費;

            2辦理臨時出入證:辦證時需申報工種、人數、裝修時間,并交1 1 寸黑

            白照片;

            3)裝修施工負責人要保證各樓層公共設施的完好,如不能隨意按電梯按鈕,

            不得在電梯內亂寫、亂畫,不能撬各種門鎖等,做到保持樓層的干凈、美觀。如違反規定,物業管理企業將采取停電、停水、罰款等形式進行處理,由此所耽誤的工程進度,由施工負責人負責;

            4)保證住戶原電器及衛生設備的完好。用電時,要采用適當的插頭,嚴禁用

            電源線直接接在漏電開關上;嚴禁在室內抽煙、用電爐做飯,做到安全防火等。如有違反,由施工隊及有關施工人員負責一切經濟損失及法律責任;

            5)裝修材料超長超寬禁止使用電梯;

            6)在裝修過程中,需要進行電焊工作的,必須事先向物業管理企業提出申請;

            7)裝修時間為上午800~1200,下午1400~2100。如果住戶裝修工期緊,需加班加點,禁止使用電動機械和發出各種噪音,禁止晚上在樓內噴油漆、烤漆,避免影響鄰居的正常休息;

            8)工程隊應嚴格按照有關規定裝修。如住戶要求違章裝修時,應予解釋說明,不予裝修。否則,除住戶承擔責任外,工程隊也應承擔一定的責任;

            9)物業管理企業有權禁止違紀工程隊進行裝修工作;

            10)住戶自托親朋好友進行裝修,按照上述各條辦理;

            11)裝修施工人員和物業管理企業工作人員都要遵紀守法,加強協作與溝通,共同維護住戶裝修秩序。


            六、裝修管理記錄要求


            1)物業管理部門應做好裝修管理的日常記錄,記錄要如實地反映裝修管理實

            際情況,并將記錄歸入業戶檔案中。

            2)常用裝修管理記錄:

            ①分戶記載管理日志;

            ②分戶登記整改通知書;

            ③分戶記載施工人員管理記錄;

            ④分戶登記施工人員出入證收發記錄。


            七、裝修管理作業檢查規定


            1)物業管理處經理每月不定期抽查兩次裝修管理情況;

            2)物業管理處經理對違章裝修業戶的處理情況,每天到現場復查一次,直至整改完畢;

            3)設備主管對裝修中損壞房屋承重結構、公共設施、超量用電等違規行為應及時發現并予以阻止,并要求施工隊限期修復損壞部位;

            4)對于在檢查中發現的問題要書面通知相關人員整改,屬于多次出現的問題,需分析原因并開具《糾正/預防措施實施通知單》加以完善。


            八、物業裝修監控要點


            1、建筑物結構

            各裝修工程可以在其自身單元內進行非結構變更,但不得開鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞樓宇的結構強度的行為。

            2、對于建筑是否封閉陽臺及如何封閉、建筑物外墻怎樣安裝空調及如何排放冷

            凝水、建筑物外墻能否安裝廣告及無線等都必須統一規劃,嚴格監管。

            3、消防

            二次裝修動火作業現場的保護措施。消防設備的保護、阻燃材料的使用及防火處理、消防系統的變動及申報等都是裝修管理中需注意的問題。

            4、安全管理

            二次裝修階段,施工單位多且人員復雜,期間最易發生竊案。對于施工人員的進出、留宿的管理及24 小時日常巡查將是安全管理重點。

            5、環境保護

            裝修期間對于可能造成的墻面、地面、電梯轎箱等污染應加強監管;對于二次裝修垃圾應辟專門堆放場地并集中清運;對施工作業時間嚴格控制,以免施工噪音對他人構成滋擾。

            6、公共設施

            特別注意檢查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共設備設施,包括配電箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共電路、安全監控裝置等,有些需要貼上封條。

            任何人未經同意不得擅自連接公共設施,如電路、下水道等,也不得導致排水管道系

            統、化糞池、隔油池等阻塞或削弱其有效運用。遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、

            滲水、管道堵塞等,朵予以處罰并及時修復。

            7、檢查、驗收

            對于裝修單位,管理公司應設專人負責現場管理,對用戶的改動、改造尤應注意監督。


            九、住宅單元裝修巡查驗收要點


            1)進入新現場前,要仔細查看圖紙及審批文件,做到心中有數。

            2)進入裝修現場后,應按審批內容逐項檢查,并應注意:

            ⑴隔墻材料:用防水材料或空心磚、輕體墻等(木器必須按規范上消防局認可的防火漆);

            ⑵天花材料:用防水材料或防火處理;

            ⑶電氣線路改動:需套PVC 管,配電箱內空氣開關型號、位置是否正確,出線線徑是否合理等;

            ⑷地面:檢查該業主是否在允許范圍內對地面進行改動,如洗手間、廚房等地面改動,必須按規范做好地面防水處理,并約會管理處有關人員進行檢查;

            ⑸墻面:墻面以涂料為主;如貼墻紙必須是阻燃墻紙;

            ⑹給排水管道:給排水管道如有改動,需檢查其是否照圖施工,材料質量是否符合國家標準,接口部分是否漏水,是否損壞主管及原有管道等;

            ⑺空調安裝:檢查主機是否在指定位置安裝,地腳螺栓需加裝防震墊片,空調排水不能直接排至戶外,需利用廚房、選手間或陽臺地漏排水,主機如需掛墻或搭架安裝,需用不銹鋼材料;

            ⑻大門(進戶門):如更換大門,需提供乙級防火門證明,否則不準更換;

            ⑼防盜門:必須選擇管理處指定的款式,不接受其他款式,防盜門不能超出門框范圍而凸出走廊;

            ⑽窗戶防盜網(欄):新加防盜網必須在窗戶內;

            ⑾外露平臺:外露平臺如有裝修,需查明是否得到管理處及開發商批準。

            3)任何違章工程必須盡快記錄下來或拍照存檔(如有需要),及匯報以便做進一步行動;

            4)竣工驗收。

            驗收時二次裝修小組最少兩位成員在場,其中一位是初審該單元圖紙的同事,驗收時按裝修審批的項目及要求并結合巡樓報告檢查該戶的裝修狀況。如發現有不合格,則當場指出需如何整改,簽發《整改通知書》或《違例裝修項目說明》,整改后再進行驗收,直到合格。


            十、商鋪裝修巡查驗收要點


            1)進入新現場前要仔細察看圖紙及審批文件,做到心中有數。

            2)進入裝修現場,應按審批內容逐項檢查,并應注意:

            ①隔墻:必須使用阻燃型建筑材料,如石膏板、泰柏板、空心磚等,嚴禁使用木板等易燃材料隔墻;

            ②墻面:可使用ICI 等涂料或阻燃型材料,如防火板、阻燃墻紙等,使用面板裝

            修時需在底板做防火處理;

            ③地面:不可損壞原地臺,如有給排水管路經過,必須做好防水,并經工程部驗收;

            ④開花:必須使用阻燃型材料,如石膏板、礦棉板等,嚴禁大面積使用木板,天花高高一般在2.52.7 之間,一般不接受不裝吊項的申請,如安裝封閉型天花,則必須在天花上所有閘閥處預留檢修口;

            ⑤煙感:每一個封閉間隔必須裝一個或多個有效煙感(Net80 ㎡),如間隔墻高度低于天花50 厘米或以上,則可和附近的煙感共用,所有煙感必須離開空調出風口、回風口最少50 厘米;

            ⑥噴淋:所有噴淋管道必須油紅色防銹漆。用吊碼穩固安裝,不準使用鐵絲、電線等懸掛。所有管路接口不得有滲、漏現象。噴淋頭必須離開石英燈等高溫光源最30 厘米,以防過熱爆裂(有效溫度為68);

            ⑦電氣:所有線路需要套PVC管。天花上線管道需用吊碼固定,不能用鐵絲、電線等懸掛,更不能懸掛在消防管、空調管上。檢查配電箱內空氣開關型號、位置是否合理,動力線需有漏電保護,動力和照明必須分開,不得共用零線;

            ⑧中央空調:檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作,電氣按線是否正確,保溫是否全面、新加的風機盤管可否輕易抽出馬達,以便于清洗。檢查排水管的坡度是否利于空調排水;

            ⑨燈箱:燈箱只能用鏤空刻字方法裝飾,燈箱電源須加定時器,未經許可,不能懸掛招牌等在公共部分;

            ⑩大門:一般情況下,大門不能更換,如見有更換,需及時查明上報。

            3)任何違章工程必須盡快記錄或拍照存檔(如有需要),及時上報以便做進一步行動。

            4)驗收。

            ①驗收時二次裝修小組最少兩位成員在場,其中一位是初審該單元圖紙的同事,驗收時按裝修審批的項目、要求并結合巡樓報告檢查該戶裝修狀況。如發現有不合格,則當場指出需如何整改,簽發《整改通知書》或《違例裝修項目說明書》,整改后再驗收,直到合格。

            ②聯系消防、空調項目承包商,按合同檢查消防報警聯動系統、空調系統,需開機運行二十四小時,檢查是否運作正常。檢查電力系統是否正常運作;給排水工程是否符合標準規定(如有)。

            ③管理處可作審批裝修項目驗收;涉及消防項目驗收,以政府消防部門驗收結果為準,并據此批核竣工/開業與否。


            十一、住宅裝修管理程序


            1)住戶持局經營處簽發的進住通知單在管理處領取《住宅裝修審批表》(一式兩份)。

            2)填好《審批表》連同施工隊的營業執照、市《承建資格證書》復印件,交

            管理處,由責任房屋事務助理、責任維修人員初審,管理處主任審批(當天內完成)。

            3)住戶連同施工隊負責人到管理處領《審批表》(一份),交裝修押金及裝修垃圾清運費,進一步了解裝修有關規定。

            4)住宅裝修施工,責任屋村事務助理、維修人員、保安員跟蹤監督,每天必

            須到施工現場四次或以上。

            5)住宅裝修竣工,責任屋村事務助理、消防管理員住戶驗收、在《審批表》

            上簽字,住戶或施工隊憑《審批表》退回押金。

            6)考核:由事務部部長、維修工程部部長、管理處主任抽查。


            十二、裝修檔案建立流程






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