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            如何做好物業裝修服務方案策劃

            深長城咨詢中心2020-09-10 09:57:10

            每當一個新樓盤交房,必然就會出現一波裝修熱。然而,這又是業主高興物管愁的階段。由于物業產權人對裝修認識不清,隨意性裝修和過度裝修比比皆是,有的業主置國家有關法律法規而不顧,裝修中不但破壞結構,改變設計,侵占公共空間、改變房間或房屋的使用性質和功能,導致一個物業管理區域因裝修破壞了建筑的外形和諧,縮短建筑使用壽命,影響相鄰關系。

            因此,物業管理企業應通過對物業裝飾裝修的管理、服務和控制,確保物業正常運行使用,維護全體業主的合法權益。


            裝修方案策劃的目的

            物業裝修管理直接關系到物業的保值、增值,物業裝修管理可以為業主創造一個優美、舒適的居住、生活環境,使物業價值和使用功能得到極大的提高。


            房屋、建筑結構基礎知識

            注:根據《民用建筑設計通則JGJ 37-87 》第1.0.5條 ? 民用建筑高度與層數的劃分

            一、住宅建筑按層數劃分為:1~3層為低層;4~6層為多層;7~9層為中高層;10層以上為高層。

            二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者為高層(不包括高度超過24m的單層主體建筑)。

            三、建筑物高度超過100m時,不論住宅或公共建筑均為超高層。


            客戶群體及裝修類型的分析判斷

            1、根據物業服務方案中的客戶群體分析,結合物業現狀,分析出業主的裝修需求和裝修類型,找出共性的需求。

            2、將分析結果跟開發商、業主代表反饋、溝通,確定涉及外立面、露臺、陽臺、架空層等關鍵部位相對統一的裝修方案。


            物業裝修管理的依據

            (一)依法管理:依據《物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《住宅室內裝飾、裝修管理》、《住宅裝飾裝修工程施工規范》、《城市異產毗連房屋管理規定》進行物業裝修管理。?

            (二)依約管理:依據物業管理人與開發商或者全體業主簽訂定的《前期物業管理委托服務合同》或《商品房買賣合同》內有關物業管理內容的約定,以及作為《商品房買賣合同》附件的《物業管理服務協議》和《室內裝修、裝修管理服務協議》進行物業裝修管理。


            物業裝修管理的內容

            (一)住宅室內裝修、裝修管理

            ?1、裝修申請和方案審查?

            業主在對房屋裝修前應該提供裝修方案和裝修申請表給物業管理單位,注明裝修內容,辦理裝修人員出入證,物業管理人員應審查裝修方案是否符合裝修規范和符合法律規定,告知業主及裝修人員應注意事項及禁止事項。

            ?2、裝修階段管理控制

            (1)防水工程:在裝修過程中要提醒業主或裝修人員注意防止破壞廚、衛防水層,凡改造廚、衛墻體、地面后,必須重做防水,并且防水材料卷邊達30公分以上,并且要做48小時閉水實驗,在衛生間安裝淋浴器的,安裝熱水器的墻面要做1.5米以上的防水,防止水滲漏到別的房間,防水做好后,要及時打上保護層并鋪磚,避免防水層再次遭到破壞。?

            (2)給排水工程:裝修巡查中,要提醒和檢查業主或裝修人員不得私改供水主管,只能改動水表后的 自用供水管,并且暗埋水管必須做在防水之上。 排水管在裝修過程中提醒和督促業主及裝修人員不能將下水口堵塞,不將裝修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道,在封包下水管時,一定要預留下水主管檢查口活門,以利于以后維修,疏通時不破壞裝修。?

            (3)強弱電工程:供電線路改造時一定要穿管,套管內不得有接頭,強、弱電電線不能混穿,以免發生短路,燒毀電器。?

            (4)天然氣設施:天然氣管線、計量表不允許擅自移位,改動封包必須由具有專業資質的天然氣公司專業人員改動,并且廚房與臥室、客廳等其他功能區必須安裝有效隔斷,防止天然氣泄漏傷人事件的發生。?

            (5)排煙管道:由于煙道多為主輔煙道結構,排煙口(排油煙機煙氣接口)在輔煙道上,有的業主為圖方便,將原有排煙孔封堵,而在主煙道上開孔,這就破壞了煙道結構,造成竄煙、竄味,有的將排油煙機、燃氣熱水器掛裝在煙道壁上,損壞了煙道。所以裝修管理人員在巡查時就要提醒業主或裝修人員不能這樣做,告知其危害性,糾正其違章裝修。?

            (6)土建工程:業主在裝修中,可以拆除房內輕質隔墻(非承重墻),但拆除與廚、衛相鄰隔墻要重做防水,不得損壞和拆除承重墻、梁、柱、板等房屋主體承重部位,不得在這些部位開孔、打眼。?

            (7)門窗。業主在裝修過程中,裝修管理人員要注意個別業主擅自將門往外移位,侵占公共區域,防止業主更換窗戶,在窗戶外加裝防護欄,破壞樓宇外觀整體形象。?

            (8)建筑外立面控制:①、空調位置及管線出孔位置,一定要業主按建設預留的位置安裝空調外機,空調管線出孔要按規定位置出孔,在室內管線可以暗埋,但不得外漏在外墻上,影響樓宇整體美觀。②、燃氣熱水器排煙孔位置從最大角度考慮業主方便,規定每一戶型燃氣熱水器排煙管出孔位置,使燃氣熱水器每一戶型從最低層到最高層都是一個位置,站在高樓下,給人以整齊劃一的感覺。 (9)對講門禁系統:裝修管理人員要提醒業主和裝修人員不得拆除、移位對講電話,在墻面開槽時防止打斷對講電話線。在廚房吊頂時,一定要將煤氣報警器移出,不能包裹在里面,并且將線連通,避免影響消防聯動和報警。?

            (二)商鋪裝修管理

            1、門頭、外立面:商鋪裝修管理,門頭、外立面是面子工程,一定要嚴格,門頭要統一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商鋪門頭招牌整齊美觀,空調位置統一高低、管線位置,才能使樓宇整體形象不受影響。?

            2、排污、排煙氣系統:特別是餐飲,一定要注意排污要建設有油水分離裝置,小型餐廳(牛肉面館等)也要有隔油池。排煙氣一定要進煙道。?

            3、消防系統,在裝修前要向公安消防部門申請,消防改造時要由有資質的企業改造,裝修進程中物業裝修管理人員要監控按規范改動,防止損壞線路,破壞消防設施,裝修完后商鋪經營戶要申請公安消防部門驗收,驗收合格后商鋪才能進行經營。?

            4、防水系統:商鋪經營戶在改造商鋪時要對衛生間改動,所以要提醒和監控做好防水,經營餐飲的要對操作間和衛生間做好防水,操作間和衛生間墊高的防水層卷邊要達到50公分以上,防止操作間和衛生間用水量大給毗連的物業造成損失。


            裝修服務方案制定要點


            物業服務企業在策劃裝修服務方案,加強裝修管理,應主要抓好以下幾個方面的工作:

            (一)制定合理合法的裝修管理規定

            ? ? ? 根據國家、地方的法律、法規、規定,并結合承接物業的具體情況,制定合理合法的裝修管理規定。

            (二)做好裝修申報登記和審批工作

            ? ? ? 建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條規定:“裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業管理企業或者房屋管理機構申請登記”。

            (三)做好裝修過程的檢查和監督工作

            ? ? ? 裝修過程中定期檢查核實裝修人的裝修內容是否符合申報登記內容,發現違規行為及時制止并上報相關部門。

            (四)做好裝修過程的環境監控和垃圾管理工作

            ? ? ? 裝修過程中定期檢查裝修人的裝修行為是否對環境造成影響;裝修垃圾是否定時、歸點清運。發現違規行為及時采取有效措施加以制止,責成裝修人消除影響。






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            人之所以犯錯誤,不是因為他們不懂,而是因為他們自己以為什么都懂。by 盧梭








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